Overtagelse af grund - 30. juni 2013

Jf. købsaftalen overtog vi grunden den 30. juni. For at tage skøde på grunden anvendte vi NEMadvokat.

De tilbyder en pakke, der inkluderer udarbejdelse af skøde, indsamling af oplysninger samt tinglysning.

Med overtagelsen på plads, var det sådan set blot at afvente svar på ansøgning om byggetilladelse indsendt af HusCompagniet den 23. maj og få færdiggjort el-planen i mellemtiden.

Modifikation af plantegning

Hermed den oprindelige plantegning:

Denne passer OK til vores behov, men vi syntes, der var plads til forbedringer på følgende punkter:

• Vi får indkørsel på husets højre side og har derfor valgt at spejlvende hytten. 
• Køkkenet indeholder ikke meget plads til skabe grundet terrassedøren og glaspartiet i øverste ende. Vi har derfor erstattet disse med vinduer med henblik på at få underskabe hele vejen hen. 
• Påklædningen har plads til 3 garderobeskabe med standardbredde på 60 cm i hver side. Helena har dog brug for 7 skabe alene til hende, og enhver (lykkelig) gift mand vil vide, at det betyder, at der skal være 4 skabe i hver side :). Vi har derfor forlænget påklædningen med 60 cm på bekostning af kontoret. Nogle vil måske spørge, om dette ikke er dumt, da vi så forlænger den tilsyneladende ubrugelige niche ved siden af soveværelsesdøren, men her skal skoene jo stå ;).
• En af køkkenkonsulenterne vi har talt med nævnte, at målet på væggen ved teknikskabet var upraktisk, da væggen oprindeligt er på 2400 mm og der følgelig ikke er nogen buffer, såfremt man vil installere skabe med standardmål. Vi har derfor tilføjet 50 mm på bekostning af entreen, hvor man dog næppe bliver mast, når man kommer ind i huset.
• Døren mellem entré og køkkenalrum kan vi ikke se det store formål med, så den er fjernet. Passagen er gjort så bred som mulig under hensyntagen til at der skal være en dybde på ca. 65 cm i bunden af entréen, så der kan blive plads til højskabe med skydedøre.
• Den dobbelte franske dør mellem stue og køkken ser man i en del typehuse. Den har vi valgt at fjerne og erstatte med en udvidet passage på ca. 2.8 meter. Vi holder meget af åbne rum og er ikke specielt følsomme overfor støj. Derfor denne løsning. Det var i øvrigt et vinkelhus på Dalen i Ringsted, der gav os denne ide. Først konstaterede HusCompagniets tegner, at det næppe ville kunne lade sig gøre at introducere en passage på mere end 1 meters bredde af hensyn til konstruktionen, men så lykkedes det hende alligevel at finde en løsning til sidst, og det er vi super glade for :).
• Køleskab, ovn og fryser er placeret i en niche i køkkenet. Det synes vi ser pænt ud, men vi vil gerne undgå asymmetri i værelse 1 og aktivitetsrummet. Desuden skal vi have 3 højskabe mere. Derfor har vi droppet nichen, så skabene i køkkenet kommer til at stå frit. Køkkenet er jo på 42,5 m^2, så vi tænker, at der er plads nok. Vi tror heller ikke det bliver for indeklemt, når man åbner køleskabet og har vsskeøen stående bagved, men vi er nok lige på grænsen. Det vil snart vise sig, om vi har ret :).
• Døren mellem aktivitetsrum og køkken er placeret ca. midt i væggen i aktivitetsrummet. Dette synes vi giver en upraktisk opbrydning af væggen, hvorfor vi har valgt at føre døren helt ned. Så er der plads til et stort TV på væggen med en sofa placeret op ad væggen overfor. Den opstilling vil drengene takke os for, når far engang skal ydmyges i FIFA 2018 på PS5 :).
• Døren ved bad 1 flyttes ind mod aktivitetsrummet for at vinde en ekstra m^2 (tak til byggerådgiveren for den ide og ris til tegneren af den oprindelige plantegning :)).
• Udvendig vandhane flyttede vi fra bryggers til lille bad (hanen kan kun placeres, hvor der i forvejen forefindes vand, så der er ikke frit valg), da vi får vores lille have på husets vestlige og sydlige side.

Pris for ovenstående ændringer: 0 kr. :)

Hermed forsk. iterationer af plantegningen. Hver gang vi fandt på at ændre nye ting oplevede vi stor forståelse og tålmodighed hos HusCompagniets tegner. Vi talte også sammen over telefon 3-4 gange og hver gang fik vi gode inputs.

Iteration fra 25. maj 2013:

Iteration fra 18. juni 2013:

Slutversion fra 30. juli 2013 med akustikpladerne i køkkenet markeret:

Entreprisekontrakt

Til at gennemgå entreprisekontrakten hyrede vi en advokat. Vi overvejede kraftigt at spare disse penge, da vi er overbeviste om, at byggeoplevelsen med HusCompagniet kommer til at køre snorlige (7-9-13), men på den anden side er udgiften til advokaten forsvindende lille i forhold til entreprisesummen, så det endte alligevel med, at vi lavede en aftale med advokatkontoret Fabritius Tengnagel & Heine ang. gennemgang af kontrakten. 

Hermed en række punkter, som vi mener man med fordel kan bede advokaten "kæmpe" for at få medtaget i allonge til entreprisekontrakten:

• Så høj dagbod som mulig ved forsinkelse. Denne erstatning udbetales for hver arbejdsdag efter den aftalte afleveringsdato, såfremt man endnu ikke har fået overdraget huset.
• Max. loft for udgift til byggestrøm og vand aftales. Alle udgifter over den aftale grænse afholdes af byggefirmaet.
• Gratis etablering af vinterforanstaltninger såfremt relevant.
• Arbejdet udføres håndværksmæssigt korrekt jf. dansk standard / norm.
• Evt. ekstraarbejder gennemføres kun med købers skriftlige accept. 
• Sælgers moderselskab indestår for gennemførelse af byggeprojektet og de forpligtelser som sælger i øvrigt måtte have i forhold til byggeprojektet. 
• Køber kan indkalde sælger til 5 års gennemsyn 56 måneder efter afleveringsdatoen.
• Sælger betaler for evt. reetablering af skelpæle.

Tilvalg

Vi har gjort følgende tilvalg (el-tilvalg beskrives i andet indlæg, da udarbejdelse af el-planen nærmest er et projekt i projektet):

• 2 skydedøre fra Jeld-Wen / Swedoor (mellem aktivitetsrum/køkken og mellem stue/soveværelse)
• Saksespær i køkken-alrum (hvis vi kun kunne vælge ét tilvalg, havde det nok været dette. Vi har før boet i en lejlighed med ca. 4 meter til loft og det giver en god rumfornemmelse)
• Akustikplader i køkken-alrum (vi havde ikke tilvalgt disse fra start, men de kom med i sidste øjeblik efter anbefaling fra tegneren, byggerådgiveren og bekendte)
• Plankegulv i alle beboelsesrum (Ask Boen Animoso i hvid matlak, 14x138x2200mm)
• 3-lags træ/alu vinduer og terrassedøre (Rationel Auraplus)
• Ekstra håndvask i forældrebadeværelse
• Forberedelse til spa i forældrebadeværelse (vvs + el. Vi monterer spa senere af hensyn til budgettet)
• Afløb til kondenstørretumbler
• Mursten opgraderes til Laika fra Strøjer Tegl.
• Ler-tegl (lokalplanen kræver, at teglene ikke giver genskin, så standard tegl var ikke en mulighed)
• Væghængte toiletter med synlig cisterne (skjult cisterne kan ikke bygges ind i ydermuren af hensyn til isolering, og vi vil ikke inddrage mere plads end højst nødvendigt)

Andre tilvalg, som blev overvejet men ikke klarede cost/benefit analysen eller simpelthen ikke kunne lade sig gøre:

• Elektris ovenlys fra Velfac i køkken/alrum (vi tænker, at det gennemgående lys i køkkenet er tilstrækkeligt)
• Håndklædetørrer tilsluttet fjernvarme (for dyr. Denne skulle man nok have kæmpet for at få med, inden man skrev under på entreprisekontrakten. Vi satser på, at håndklæderne tørrer tids nok via gulvvarmen og genvindingsanlægget :))
• Glasfilt (det betyder intet for os, om der er glasvæv eller filt på væggene)
• Jordvarme koster ca. 100.000 kr. at få installeret. Vi får dog fjernvarme, da grunden ikke er stor nok til at installere de nødvendige 3-400 meter slanger, når huset først har slugt 225 m^2. Så er der dog i det mindste sparet 60.000 kr. i første omgang, da fjernvarmetilslutningen koster lige under 40.000 kr.

Valg af byggefirma

Til at bygge vores hus har vi valgt HusCompagniet.

Årsagerne er følgende:

• Vi ville have et hus på mindst 200 m^2 med 4-5 børneværelser, aktivitetsrum, 2 badeværelser med plads til kar i forældrebadeværelset og separat børneafdeling. Dette begrænser antallet af relevante plantegninger ret voldsomt og gør således søgningen nemmere. For nemheds skyld og af hensyn til økonomien havde vi på forhånd besluttet os for at tage udgangspunkt i en eksisterende plantegning frem at tegne huset fra bunden selv og få en arkitekt til at validere.  
• Lasse Larsen har vi kun hørt positivt om, men de er udenfor vores budget. 
• Lind og Risør er noget dyrere og mindre fleksible end eksempelvis HusCompagniet, efter hvad vi har kunnet læse os frem til. 
• Eurodan er i samme prisleje, men vi har hørt fra bekendte, som har arbejdet med begge firmaer, at finishen ikke er så god som hos HusCompagniet, deres likviditet er mindre god end HusCompaniets og så er der artikler på Boliga som indikerer, at Eurodan har oprettet falske byggeblogs. Jeg har set nogle af disse, og de ser unægteligt noget besynderlige ud. Hvad er i øvrigt forskellen på Nyhuse og Eurodan? Det korte af det lange er, at Eurodan sådan set hurtigt var ude af vores overvejelser.
• Vi gennemgik katalog fra Villa Kvadro, men der var ikke umiddelbart noget som fangede vores opmærksomhed. 
• Andre mindre firmaer var uinteressante for os, da vi ikke gad at bekymre os om likviditet. 
• HusCompagniet har et godt rygte og får pæne ord med på vejen i mange byggeblogs. Såfremt der konstateres mangler, hvilket vel næppe kan undgås helt, gennemføres udbedringerne tilsyneladende i løbet af relativ kort tid, da de i kraft af en egenkapital på et tre-cifret millionbeløb har råd og kapacitet til hurtigt at få styr på evt. problemer. Samtidig vil de næppe risikere dårlig omtale pga. mangler, der kan løses med få midler set med deres pengepung. Det gjorde også indtryk, at HusCompagniet vandt årets Gazellepris i 2012. Efter indgåelse af entreprisekontrakten er de desuden blevet kåret som årets husbygger i 2013. Måske går de som andre kolosser hen og bliver selvtilfredse før eller siden, men vi synes ikke, de er nået dertil endnu. Tværtimod forekommer HusCompagniet at være et særdeles velfungerende foretagende, og vi glæder os til samarbejdet. 

Den 17. oktober 2012 kontaktede vi HusCompagniet i Lyngby i forbindelse med, at vi nær havde købt en billig grund klos op ad Helsingørmotorvejen nær Hørsholm. Den handel fortrød vi dog heldigvis, inden vi nåede at skrive under på købsaftalen, men på det tidspunkt havde vi fået opbygget et vist momentum i vores jagt på en byggegrund, så vi var til møde med HusCompagniet den 12. november for at høre nærmere omkring et evt. byggeprojekt i samarbejde med dem.

Den 18. december fik vi svar på, at Roskilde Kommune havde accepteret vores bud på grunden i Trekroner Øst.

Efter et godt møde HusCompagniet i Lyngby og efterfølgende korrespondance pr. mail og telefon indgik vi den 19. december kontrakt. I kontrakten blev angivet finansierings- og advokatforbehold med mulighed for at annullere frem til midt januar i tilfælde af indsigelser fra advokat eller banken. 

I forbindelse med vores undersøgelse af ovenstående typehus-firmaer har vi besøgt åbent hus arrangementer i Ullerødbyen udenfor Hillerød og Dalen i Ringsted. Her er en del typehus-firmaer til stede, så man har mulighed for at lave en sammenligning på stedet og danne sig et godt indtryk af, hvordan de differentierer sig.

Valg/køb af grund

Vi flyttede ind i vores nuværende leje-lejlighed på 95 m^2 i Ørestad i februar 2007 og har ledt efter hus/byggegrund indenfor 50 km af København de sidste 5 års tid. Søgningen er intensiveret efter Markus kom til verden i efteråret 2010, og da vi i august 2012 fik selskab af Mathias, var det klart, at vi hurtigt ville få behov for mere plads.

I den forbindelse har vi været meget vidt omkring. Vi har nok været til ca. 50 Åbent Hus arrangementer i forskellige områder. Ligeledes har vi kørt det meste af  Storkøbenhavn og Nordsjælland tyndt for at få større kendskab til mange bydele og kvarterer.

En enkelt gang havde vi nær underskrevet en købsaftale på en billig grund klos op ad Helsingørmotorvejen umiddelbart syd for Hørsholm, men det er vi svært glade for, at vi ikke gjorde.

I efteråret 2012 fandt vi en grund til salg på Jernaldergården i Trekroner Øst. Da vi var ude at besigtige grunden, som ikke var videre interessant grundet en relativt "besværlig" udformning, lagde vi mærke til, at der et stenkast nordvest derfra var opsat et "Til Salg" skilt i forbindelse med en udstykning på 36 parcelhusgrunde foretaget af Roskilde Kommune. Disse grunde annonceres ikke gennem ejendomsmæglere og er dermed ikke synlige på Boliga/Boligsiden, hvorfor vi ikke havde hørt om dem før.

Efter at have studeret udbudsmaterialet på kommunens hjemmeside konstaterede vi, at Marken 15 umiddelbart så ud til at være interessant. Grunden er markeret her:

Vi fattede interesse for grunden af følgende årsager:

• Prisen var konkurrencedygtig og indenfor vores budget.
• Grunden var uden eksisterende hus til nedrivning (~ udgift på 80-100.000 kr), byggemodnet og dermed "lige til at gå til" (bortset fra, at der skulle trækkes el i trækrør fra nærmeste skab).
• Området er forureningsfrit.
• Nyt område stort set udelukkende bosat af familier med små børn som os selv.
• To nye integrerede institutioner indenfor 1 km
• Under 3 km til nærmeste station (Trekroner)
• Under 3 km til motorvej
• Under 3 km til nærmeste folkeskole, som ser ud til at klare sig fint mht. karaktergennemsnit.
• Ca. en halv times kørsel til København dog måske en time i myldretid :)
• Grunden ligger tilbagetrukket. Vejen er blind og eneste kontaktflade med offentlig vej er således overkørslen på ca. 5 meter og en sti på husets vestlige side.
• Bebyggelsesprocenten i området er 30, så grunden på 784 m^2 er stor nok til at bygge HusCompagniets største H-hus på 225 m^2 som vi havde haft kig på. Grundens udformning gør samtidig, at man ved placering af huset kan få lidt have mod vest og mod syd.
• Grunden er nogenlunde plan (24,25 m i nordlig ende, 24,75 m i sydlig ende).
• Det giver en vis tryghed at handle med en offentlig myndighed fremfor private.
• Der var foretaget en jordbundsundersøgelse som indikerede, at der kun var begrænset behov for ekstrafundering.

Syd for vores grund skal der bygges i to plan op til 7 meter. Grundet en servitut skal der bygges mindst 5 meter fra vores grund, og vi tænker, vi godt kan leve med dette, selv om det selvfølgelig bliver spændende at se, hvad der dukker op, når kommunen lykkes med at sælge grunden.

Herudover er vi forpligtet til at plante en bøgehæk modskel i vestlig side. Også dette kan vi godt leve med :).

Roskilde kommune accepterede vores bud på grunden den 18. december 2012. Kommunen tillod overtagelse af grunden på en valgfri dato indtil 30. juni 2013. Vi valgte at overtage netop denne dato af følgende årsager:

• Mulighed for at gennemføre yderligere opsparing frem til aflevering af huset.
• Ejendomsværdiskat skal ikke betales for efterfølgende år, såfremt et hus først færdigmeldes efter 1. oktober. De fleste byggefirmaer er 5 måneder om at bygge, så med mindre man død og pine skal have adgang til sit nye hus i sensommeren, kan man med fordel udskyde afleveringen nogle måneder. Evt. kan man indføre som tillæg (allonge) til entreprisekontrakten, at huset ikke kan overtages før en bestemt dato.
• Vi skal på en længere udlandsrejse i foråret uden mulighed for at igangsætte byggeriet.

Kommunen gav iøvrigt tilladelse til, at vi kunne søge om byggetilladelse før overtagelsen. Vi takker for fleksibiliteten :).